Gayrimenkul fiyatlarının ve kira bedellerinin yükselmesi enflasyon birlikte kiracı ile ev sahipleri arasında tartışmalar ve hukuki ihtilaflar doğuruyor. Evini kiraya veren ev sahipleri %25 kira artış sınırı sebebiyle kiraların düşük kaldığını iddia ederken kiracılar da ev sahiplerinin yaptıkları fahiş zamlardan şikâyet ediyor. Ev sahiplerinin söylediği bedelleri kabul etmeyen kiracılar icra memuru ile hâkim arasında dört dönmek zorunda kalıyor.
Ev sahibi neden kirayı almıyor?
Tahliye taahhütnamesi imzalamadan kira sözleşmesi yapmayan ev sahipleri bir yana bunu düşünememiş ev sahipleri de kiracıyı temerrüde düşürmeye çalışıyor. Temerrüt, borçlanmış olan bir kişinin borcunu hukuka aykırı olacak şekilde ödeyememesi durumudur. Türk Borçlar Kanunu Madde 315’te düzenlenen bu konuda kanun maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir." Bu kanunu dayanarak ev sahipleri kiracıların aslında ödedikleri ve ödemeye hazır oldukları kira bedellerini almayarak onları temerrüde düşürmenin yollarını arıyorlar.
Ev sahibine kirayı elden ödeyenler dikkat!
Kira bedelini elden ödemek yasak olduğu gibi çokça da tehlike içeriyor.. Elden ödenen kiralarda, kirayı düzenli olarak ödediğinizi kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Ev sahibine duyulan güven nedeniyle makbuz almadığınız kira ödemeleri, evden çıkarılmanıza yol açabilir. Eğer kira bedellerinizi bu şekilde ödüyorsanız ve karşılığında makbuz almıyorsanız hemen gidip en son ödediğiniz ay adına makbuz alın.
Eğer bu şekilde bir yol izlemediyseniz ve ev sahibinizden makbuz almıyorsanız ev sahibinizin yapmış olduğu tahliye takibi ve dava sırasında kirayı ödediğinizi ispat edemeyebilir, evden çıkarılabilir, ödemiş olduğunuz kira bedellerini tekrar ödemek zorunda kalabilir, dava ve icra takibi masraflarına katlanmak durumunda kalabilirsiniz.
Ev sahibi ödemeyi almayan kişiler nasıl ödeme yapmalı?
Eğer kiranızı ödemeye çalışıyorsanız ve ev sahibi kirayı almaktan kaçınıyorsa sizi temerrüde düşürmeye çalışıyor demektir. Bu durumda izlenmesi gereken aşamaları Yargıtay kararları ile anlatacağım. Bu adımları izlemeniz hukuki anlamda daha sağlıklı bir süreç yönetmeniz anlamına gelecektir.
Elden ödüyorsunuz ve ev sahibi kira bedelini almıyor olabilir. Banka aracılığıyla ödüyorsunuz ev sahibi kira bedelini size tekrar yolluyor veya banka hesabını kapatmış olabilir. Bütün bu saydığım durumlarda izlemeniz gereken yol şöyledir;
Kira bedelini PTT üzerinden konutta teslim olacak şekilde gönderebilirsiniz. Sadece PTT üzerinden teslim kira ödeme borcunu sona erdirmez. Kiracının kira bedelini PTT aracılığı ile göndermesi durumunda, kira bedelinin kiraya verene teslim edilmesi sorumluluğu yine kiracıda olacaktır. Ancak, bu şekilde yapılacak ödemelerde kiraya verenin kira bedelini PTT şubesinden teslim almak zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani, adi PTT havalesi ile yapılan ödemelerde, kiraya verenin PTT şubesine giderek ödemeyi bizzat teslim almaya gitme yükümlülüğü yoktur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17.02.2004 tarihli emsal kararında da bu husus şu şekilde belirtilmiştir; " Adi PTT havalesi ile kira bedelinin gönderilmesinin kanuni bir ödeme sayılamayacağı, alacaklının bu parayı almaya zorlanmayacağı." Konutta teslim olacak şekilde gönderilmesi hak kaybına uğramamanız adına daha faydalı olacaktır.
Eğer bu şekilde de kira bedeli ödenemediyse (kiraya veren almadıysa, bedel 1 ay içinde çekilmediyse) yapılması gerekenler konusunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.04.2016 tarihli, 2016/4457 Esas, 2016/3204 Karar Sayılı ilamı ile bizlere yol göstermiştir. Bu karara göre "Bu karar, kiralayan tarafından alınmayan veya geri gönderilen ödemeyi, kiracının süresi içinde varsa ya takip dosyasına ödemesi ya tekrar konutta teslim koşulu ile geri göndermesi ya da taşınmaz sahibi adına tevdii yeri tayin ettirmek suretiyle tevdi yerine ödemesi gerektiği, yönündedir."
Açıklamak gerekirse PTT yolu ile ödeme yapılamayan hallerde ödeme, eğer icra dosyası varsa, icra dosyasına; eğer yoksa mahkemeye başvurularak mülk sahibi adına tayin edilecek tevdi yerine yatırılmalıdır. Mahkemenin belirlediği tevdi yerine, kira bedelinin ödenmesi kiracıyı temerrüde düşmekten kurtarır. Ancak bu adımların izlenmesi halinde, kira bedeli ödeme borcundan kurtulmak mümkündür. Tevdi mahallinin tayini davasında yetkili mahkeme borcun ifa edileceği yer mahkemesi, görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Bütün bu süreçleri dikkatle takip etmeniz hususu önemli olduğundan bir avukat ile çalışmanız hayat kurtarıcı olabilir.
Avukat : Murat Turgut Minar
E posta iletişim: minar@minarlaw.com